大体量物业怎么做？
尤其是在当下酒店“走小”、商业“愈卷”、办公“空置”的投资环境。
近年来，城家了解到许多投资人困惑于大房量究竟如何运营。
大几百房源，因为消化不了，不得不拆分成不同品牌
咬牙投资了酒店，却发现周边已全是竞品
开业了一段时间，但发现淡旺季收益波动太大
……
2024年9月，南京奥体中心瑞贝庭服务公寓产品发布会成功举办
首个大房量瑞贝庭正式落户南京·建邺，总房量466间。
此次项目的落地，也给出了关于如何完美消化大房量的“城家答卷”。
发布会现场邀请了多位国内服务公寓资深从业者、行业机构及媒体、当地知名企业代表及特邀租客，齐聚碰撞服务公寓运营经验、分享服务公寓居住体验。
在交流晚宴上，城家事业一部总经理周亚忠进行了致辞。
城家服务公寓事业部高级营销总监Marcus就瑞贝庭新品现场进行了产品介绍。
随后，现场嘉宾在工作人员的带领下，共同品鉴了全新的瑞贝庭服务公寓作品。
项目天生自带数个“光环”。
乘着城市发展的东风，占据天时。
项目所处的建邺区首创数科中心产业聚集度和产业能级良好，体量15万方，聚焦数字经济产业发展，周边总部云集。
据城家CAS-橙小选不动产投资决策系统数据显示，建邺区已经集聚总部企业76家，其中包含互联网前20强企业入驻13家，阿里巴巴、小米有品、腾讯云启、网易有道等；入驻顶尖互联网企业及超900家金融机构，产业密集度高，已形成千亿级的产业规模。
周边轨交有轨交S3线、7号线，可通达金融和互联网产业聚集区，对产业人群吸纳性高。
配套完善，具备地利。
周边居住相关设施配套较为完善，展会中心、医院及学校均匀分布板块内，能够产生租期从短期日租到按年长租不等的租赁需求。
项目周边2公里左右范围内有多个区域级别的集中式商业，基本可涵盖日常居住需求。
周边以中小学为主，其中新加坡伊顿国际学校位于项目北侧，为南京国际学校之一。
另外分布有南京国际博览中心、青奥中心及河滨公园及南京儿童医院（河西分院）、南京明基医院。
客群匹配，兼具人和。
根据前期客户调研，我们发现该板块的租客呈现出年轻化和支付能力强的特点。
主要租赁客群年龄在25至36岁之间，以单身人士为主，对开间和一房户型的需求尤为旺盛。
表：板块内租赁人群年龄分布（数据来源：CRIC租售数据库）
在租金支出方面，4.5K/月以上的人群占比最高，高品质公寓更具备广泛吸引力，奠定了稳固的中高消费客群基础。
表：板块内租赁人群租金支出情况（数据来源：CRIC租售数据库）
但，挑战依旧在。
首先是项目本身的体量，近500间的房量对于项目去化和运营都是极大的挑战；
其次，尽管周边的潜在市场空间很大，但同样的，竞品数量也不少。周边2公里以内中高端酒店5家，10公里以内长租公寓4家。
单独的业态经营，不论是酒店或者公寓，都将面对不小的挑战。
瑞贝庭的突破策略之一是：错位竞争。
城家作为行业长短租结合模式的领先者，基于数字化管理优势，精准配比长短租房源比例。
以南京奥体中心瑞贝庭服务公寓为例，通过灵活的租期管理，整体长短租比例设置约为4.5/5.5，既满足了周边差旅、医院及展览中心产生的旺盛日租需求，又吸引了产业聚集区域内中高端租赁的长租客源。
同样的，通过本身长短租业态的分割，大房量物业也不需要再拆分多个品牌，即可消化更多类型的客户群体。
瑞贝庭公寓提供的日租服务， 45㎡的Studio户型较之区域内其他的酒店相比，单房面积更大，配套设施包含厨房用具、洗烘套装等长住家电家具，更加丰富，在客户体验上较传统酒店更舒适优秀。
更丰富的“居家型”配套对商务差旅客、中短期派驻、家庭等租赁需求有着更强的吸引力。
瑞贝庭的第二个优势在于产品的好且不贵。
通过整合华住集团上下游供应链资源与自身集采优势，城家在优化造价、缩短工期、产品品质把控能力突出。
优势尤其在瑞贝庭品牌上得以展现，通过快速的微改造，节约平均工期15%，不仅周期快，同时依托强大的供应链体系，能够降低成本高达5%-10%，每平米造价比同档次酒店减少约20%。
而应对大房量物业常头疼的运营成本问题，瑞贝庭也有应对之策：数字化管理。
瑞贝庭通过专业运营团队实现人房比与客户满意黄金平衡。
一方面瑞贝庭通过数字化能力与源自华住基因的专业服务实现运营成本与客户体验的平衡；
另一方面，区别于传统酒店，通过基础服务、主动服务、社群运营，给到租客“相伴不打扰”的品质体验感。
可以说，擅长于长短租管理、专注于业态结合的瑞贝庭，就是市面上大房量物业的“最佳解决方案”。
而在今年年末，城家又一个大房量，同时也是由城家代建的新项目：353间上海歌斐香溢广场瑞贝庭公寓酒店即将开业，届时城家将邀请更多行业专家与投资人，共话中国服务式公寓未来。
