2016年12月初，当天津市津南区某知名项目开盘之时，项目营销总监王华（化名）共找了100多个安保人员来维持秩序，这在以前从未有过。尽管如此，购房者的热情仍然出乎意料，在略显混乱的秩序中，当天释放的200套房源在一小时内被一抢而空。

此后，该项目未再开盘，但看房者络绎不绝。直到春节后，仍有不少购房者前来咨询或打来电话，询问后续的房源何时推出。

这是去年四季度以来天津新房市场的缩影。需求旺盛、供应不足，使得天津楼市至今弥漫着一种紧张情绪。即使天津在去年9月和12月接连出台调控政策，这种情绪也未完全消除。

天津楼市的此轮升温始于去年3月，当月的新房成交规模突破2万套，同比涨幅超过200%，4月的成交量更是飙升到接近3万套。在经历6、7月两月的小低谷后，成交量维持在2万套左右的稳定水平。直到今年1月，新房成交规模才下降至12487套。

这种节奏与南京、苏州等热点二线城市几乎同步，甚至快于厦门。同样和上述城市类似的是，随着成交量的稳定下滑，天津房价涨幅也不断收窄，并最终在今年1月遭遇负增长。

作为北京市场的重要辐射区域，天津楼市的购房者结构、市场形态、反应机制等，都与前者有着千丝万缕的联系。尽管“限购令”试图将来自北京等地的投资客进行切割，但分析人士认为，天津楼市的未来走向，仍将在很大程度上受到这个区域发展的影响。

政策抑制房价

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰向21世纪经济报道记者表示，过去几年，天津的房价一直不温不火，邻近的北京乃至“北三县”却不断上涨，因此天津房价的上涨有着“补涨”的性质。加之购房者多以改善型需求为主，支付能力相对较强，对房价敏感度相对不高。

但在21世纪经济报道记者的采访中，大部分房企人士反映，天津楼市真正进入状态，还是在去年四季度。“我们把验资的规模从之前的30万，上调到50万，再调到100万，剩下来的认购者仍然相当于房源的四五倍。”王华说，为了避免购房者彻夜排队，很多项目通常在开盘前几个小时才临时通知。

在王华看来，这一切与去年9月末的一纸政令有关。天津对市内六区和武清区实施限购，并提高非津籍购房者的首付比例。

多数受访的开发商还反映，在此期间，天津市房管局在新房备案价格进行管控。从这一时期开始，多数房地产项目的报价都难以获批，而不得不按照政府的指导价来开盘。

王华表示，“政府指导价”与“企业心理价”的差距，少则有百分之十几到二十，多则达到30%－40%。

天津当地房企人士还向21世纪经济报道记者证实，到年底，很多有开盘计划的开发商受到政府部门的约谈。约谈的目的，同样是避免以过高的价格开盘。

这些措施使天津房价涨幅不断回落。根据统计局的数据，在去年9月冲到高点后，到四季度，天津新房价格环比涨幅分别为1.3%、0.5%、0。今年1月该涨幅变为－0.3%。

因此，对于购房者而言，四季度以来的“低价”开盘，不啻为一种政策福利，购房的需求也进一步被刺激。

但与此同时，由于担心利润受损，很多开发商选择放缓开盘节奏，或者干脆“封盘”，天津的新房供应迅速减少。多家受访的房企反映，春节过后，天津市场已无纯新盘供应，只是老项目后期加推。于是，去年四季度以来的“价格低廉、供不应求”状态，已经延续至今。

“北京客”

天津楼市的迅速升温，与购房者来源和结构有着密切的关系。

王华表示，在其项目的购房者中，投资者比例约占到30%。这其中既有天津本地人士，也有部分来自北京和河北等地。其中，北京投资者约占1/3（也即总体购房者的10%）。

他表示，这些投资者的特点是“购买力强、出手迅速”，有些投资者在对项目做简单的了解后，便迅速签订认购合同，决策时间甚至不到两个小时。即便在去年10月天津出台“限购令”后，仍然有部分北京投资客采用假离婚的方式买房。

去年11月末，天津再度发文提高信贷门槛。加之春节假期临近，投资者的比例才有所下降。

我爱我家晋江路门店的一位经纪人也证实了这一结论。他向21世纪经济报道记者表示，在该区域的多个小区中，有大量来自北京、河北的购房者，且比例不低。

这部分投资客的进入，也刺激了几乎与新房成交量规模相当的二手房交易迅速升温。上述人士介绍，由于排队过户的人数过多，去年二、三季度，二手房买卖从意向成交到网签、交税、过户、打款，整个流程要三个月左右。即使是满五年的普通二手房交易（无需缴纳个税），也需要将近两个月的时间。

这期间正是天津房价迅速上涨的阶段，一些业主为使房屋卖出高价，不惜违约，因此二手房交易市场也出现大量的违约案例。

除投资客外，来自北京的另一部分资金同样起到了推波助澜的作用。

根据天津市土地交易中心的数据，2016年，天津成交的住宅和商服用地中，溢价率超过100%的地块共有10宗。在空港经济区、河北区、津南等区域，都出现了“面粉贵过面包”的情况，且这些地块的竞拍过程十分激烈。这些高价地对市场的刺激作用不言而喻。

今年2月，天津挂出一宗位于河北区天泰路的地块，起始楼面价达到30000元／平方米；同期推出的两宗东丽区地块，起始楼面价也超过了25000元／平方米。再度推高了市场的预期。

根据陈云峰的观点，天津是华北区域仅次于北京的重镇。由于近年来北京土地供应规模锐减，开发商纷纷涌向天津拿地，并迅速推高天津地价。

据悉，去年天津市场的高价地得主，除本地房企天房、融创外，还有万科、恒大、保利、金隅、合景泰富、正荣等外地企业。事实上，融创和天房早已发展成全国性房企。

等待破局

春节过后一月有余，天津楼市的僵局似乎仍未打破。记者近日走访了津南区、河北区的多个房地产项目，发现大部分项目早已售罄，少数只剩尾房在售。多数项目的销售人员表示，近期并无推盘计划，下次开盘有可能等到4、5月份，预计开盘价格有所上涨，但涨幅难以确定。

这也从侧面反映出开发商的迷茫状态。

原因在于，土地成本不断提高，而调控政策没有丝毫放松迹象。对开发商而言，若继续僵持，会承受较大的资金成本和业绩压力；若低价开盘，无论规模还是利润都难以保证。

事实上，包括陈云峰、王华在内，大部分业内人士对天津楼市的长远前景持乐观态度。

根据天津市统计局的数据，2015年，天津市常驻人口为1547万人，且在逐年增加，人均可支配收入34101元，同样连续多年增长。2016年，天津市GDP增速为9%，比上年扩大2.1个百分点，成为全国经济增长最快的区域之一。这都决定了天津具有较好的经济、人口等基础。

陈云峰表示，天津楼市的发展应纳入到京津冀区域发展的大背景下来看，除众多区域发展的利好政策外，天津还将承接来自北京的产业转移、人口迁移等红利。

与此同时，就天津的城市地位、市场量级、发展前景而言，天津房价仍有上涨的空间（“北三县”中的燕郊，新房最高价格已突破4万）。但短期来看，今年应是楼市“小年”，天津市场的热度将不可避免地下降。

王华也表示，其所在的公司早在2015年就把天津纳入“超重点投资城市”，即使近期市场出现僵局，这种判断仍未改变。

但他同时也认为，就土地市场而言，天津已经出现一定的泡沫。如果政策（尤其是限价政策）没有出现一定的松动，近期的高价地项目都将面临盈利的难题。