四十年前，香港海港城所在的位置还是九龙尖沙咀的一片货运码头。谁也不会想到，就是在这偏于一隅的码头上，未来会诞生全港乃至全球零售业最引人瞩目的购物中心。

三十年前，在曾经电车厂和菜市场林立的香港铜锣湾，时代广场拔地而起，如今已是香港最大型的购物中心之一，更成为香港标志性景点。

海港城和时代广场的身后，站着香港老牌地产商九龙仓。这家已有130多年历史的百年老店，用“十年磨一剑”的精工态度，在一个个城市打造时尚地标。过去十年，九龙仓的资产总值增长近三倍，如今已达到4400亿港元，过去一年其在港交所上市交易的股票涨幅更是高达60%，成为香港市场表现最好的蓝筹股之一。

穿越零售业寒冬

九龙仓创建于1886年，原本是香港九龙尖沙咀最大的货运港的名称，后逐步以发展中港两地地产及基建业务为策略重点，并积累了丰富的商场发展及零售管理经验。

投资物业是九龙仓最重要的业务组成。截至2016年6月底，九龙仓的综合资产总值已达到4400亿港元，其中投资物业组合的账面价值为3186亿港元，占比超过七成，投资物业对集团核心盈利的贡献更是接近80%。

在香港，九龙仓最重要的三个投资物业分别是海港城、时代广场、荷里活广场。2015年，这三个商场的零售额总和达到424亿港元，占香港总零售额的9%。

作为香港最大的商场，海港城总楼面面积达78万平方米，截至2015年底的营业资产超过1700亿港元，租金收入接近99亿港元，每月每平方米的零售额超过25000港元，堪称全球“最高效”的商场。而作为香港的“血拼”圣地，铜锣湾时代广场总体量近20万平方米，2015年底的营业资产超过540亿港元，租金收入接近27亿港元，每月每平方米的零售额超过16000港元。

近年来，香港零售业面临近二十年来最大的挑战。数据显示，2016年香港零售业连续第三年下滑，全年零售额同比下跌8.1%，创下1998年亚洲金融危机以来的最大跌幅。

然而就在零售业的凛凛寒冬中，九龙仓却保持稳健增长势头。截至2016年6月30日的半年内，集团收入同比增长12%，达到200亿港元，核心盈利同比增长14%至59.72亿港元，其中香港投资物业的核心盈利同比增长10%。去年上半年，海港城商场部分的收入增长4%至31.08亿港元，出租率维持近100%的水平，时代广场收入增长10%至10.87亿港元，出租率维持99%。

“我们做的是零售管理的概念，不只是收租，还要深入探讨如何管理商场，如何与品牌项目合作，如何深挖市场的消费潜力，这样才能吸引更多的客户，实现双赢。”九龙仓中国置业有限公司总经理(营运)侯迅在接受中国证券报记者采访时表示，“每一个板块我们都追求品质，用心做好每一个环节，无论是硬件还是软件。”

拓展内地商业布局

在内地，九龙仓已经有超过50年发展、管理城市综合体的经验，特别是2007年以来，九龙仓以香港海港城为模板，在内地全力打造IFS(国际金融中心)系列商业地产，分别落地成都、重庆、长沙、无锡和苏州。

2014年，位于成都春熙路核心商圈的成都IFS购物中心开幕。整个成都IFS总楼面面积76万平方米，由一座21万平方米的高端购物中心、总体量29.1万平方米的超甲级写字楼、7.2万平方米的高端服务式公寓和拥有约230间客房的奢华酒店组成，总投资高达人民币170亿元，是迄今九龙仓集团在内地最大的投资项目。2015年，成都零售租金收入已达6.05亿元，2016年上半年达到3.12亿元，同比增长9%。如今，IFS已成为成都的新地标，15米高的“爬墙熊猫”艺术装置掩映在城市的钢筋森林中，现代艺术气息浓厚。位于长沙的IFS体量比成都IFS和香港海港城还要大，商场部门占地面积约23万平方米，预计2017年内开幕。

“贵精而不贵多，我们希望通过精致、细致化的服务换取长期回报。”侯迅表示，九龙仓的项目不会全国性铺开，而是希望集中力量做精一点，推出一些既赚钱又漂亮的项目，更重要的是能够推动城市发展，做成当地的地标性建筑，提高行业标准。

除投资物业之外，九龙仓在内地的开发地产项目也占较大比重。截至2015年，九龙仓已在内地14个城市出售超过54个住宅项目。2005年时，九龙仓内地的资产在整个集团中的占比不足5%，到两年前已经接近40%。目前该集团在内地的土地储备已经达到755万平方米。

股价笑傲港股蓝筹

为加快在中国内地的国金中心项目发展，九龙仓在去年10月宣布获准注册超过人民币200亿元的人民币中期票据(熊猫债)，首期40亿元人民币票据已发行。本次发行市场反应热烈，超额认购三倍。九龙仓也由此成为第一家发行熊猫债的港资房地产企业。

更值得一提的是九龙仓的股价表现。作为香港最早的蓝筹股之一，早在五十年前香港恒生指数设立之初，九龙仓就成为七家成分股之一，至今也仍然是交投最活跃及最多人持有的香港本地蓝筹股之一。今年以来，在香港市场交易的九龙仓(00004.HK)股票累计上涨超过20%，是香港市场表现最好的蓝筹股之一，过去一年的累计涨幅更是高达60%。

 

大和资本在最新发布的研究报告中将九龙仓列为首选股份之一，并维持对香港地产股的“正面”评级。报告指出，香港地产股在经历去年6月至9月的首轮上升后，股价继续整固，市场正在等待催化剂推动下一轮股价上升。尽管目前整体市场情绪仍然审慎，但除香港九龙东以外的写字楼租金自去年开始上升，商品房销售已经开始复原。