大悦城地产作为中粮集团商业综合体及商业地产运营的海外上市平台，具有全国性商业地产品牌大悦城，是专注于开发、 经营、销售、出租及管理综合体和商业物业的大型地产开发商及运营商。大悦城2017年度业绩发布会称，截至2017年底，已在北京、上海、天津、沈阳、成都等12个国内一、二线城市成功获取及拥有14个大悦城项目，其中在运营8个项目，开业运营面积超过140万平米，租金收入保持两位数增长。零售业回暖是大环境伸出的橄榄枝，但大悦城自成一派的大资管战略，才是真正的制胜法宝。

用大资管平台实现

资产做轻、速度做快、回报做高

简单来说，大资管战略即通过盘活资产存量，建立可持续资本循环，推动从开发运营模式向资产管理模式的转型升级，进而优化资产结构，推动商业物业资产和品牌资产的复合型增值，并最终提升股东收益，实现资产做轻、速度做快、回报做高。

自2016年大悦城地产大资管战略发布以来，大悦城地产已成功由传统的地产开发商转型成为资产运营与管理商，并主要通过三种模式进行扩张，大悦城地产相关负责人介绍到，一为合作开发型，主要针对未来收益及升值潜力较大的新建项目，尤其是综合体，将引入合作伙伴共同开发，项目选址主要位于一、二线城市核心区位；二是基金管理型，针对市场存量项目，收购购物中心部分，实现低成本扩张，并购基金的成立将重点用于该扩张模式。三是管理输出型，针对在建在施项目，直接输出品牌运营管理，不承担或较少承担成本及费用。大悦城团队在收购、改造商业项目方面具有丰富经验，面对行业快速发展，激烈市场竞争，同质化现象严重等商业问题，大悦城团队通过收购高潜力项目、改造商业及深挖客户价值不断强化大悦城产品力，保持行业引领。如2007年收购的西单大悦城，目前已是西单商圈乃至全国购物中心的标杆。

未来大悦城将以轻重并举的模式进行发展，预计未来3-5年每年将获得2-3个轻资产项目，1个控股项目。为此，集团计划通过多种途径，增加大悦城数量及进入城市，抢占市场份额。预计2017-2020年，公司计划新增10-14个大悦城，到2020年，预期公司大悦城净地块建设和并购改造类项目的比例各占50%，项目布局继续以一线城市和重点二线城市为主。

并购基金助力大悦城扩张

快、准、稳

大悦城地产并购基金是实施大资管的重要举措之一。早在2016年，大悦城首次提出了轻重并举的大资产管理战略，强调通过启动休克鱼的模式，拓展新的版图。启动休克鱼，即用较招拍价更低的价格，吸收一二线城市区位条件较好、符合大悦城定位却又运营不善的存量项目，通过一年左右较短的开发周期，以全新面貌进入市场，再对该物业持续运营，进而带动租金收入，从而提升物业的溢价空间，实现较快、较高的财务回报。

以并购基金第一个项目——上海长风大悦城为例，其前身为长风景畔广场，2015年亏损近3亿元。2016年11月，大悦城以14亿元人民币的价格收购了该项目，另有约8亿元境内债需承接，共计22亿元。大悦城地产改造长风大悦城的成本费用共计4亿元，改造面积超过8万平方米。除了建筑的改造，定位为“都市时尚女主的AB面型格、穿着高跟鞋也可以溜娃”的时尚购物中心亦是更加关键的一步。目前开业率达到约88%，开业品牌达到245个。经过整体改造后，长风大悦城的增长率已经翻了一倍多，预计开业一年后基本上能达到现金流平衡，明年商场整体租金收入预计将是收购前的三、四倍以上。

大悦城地产成立伊始就确定了打造大悦城为百年品牌，从2007年西单大悦城成立至今，大悦城十年已经开业项目有9个，和同业相比发展算是稳健。但十年间，大悦城已经逐渐成为中国商业地产新风尚的引领者，其品牌在行业和消费者之中的影响力越来越大，商户和投资者对于大悦城的信任感也逐步提高。同时，大资管战略让大悦城近年来的扩展明显提速。除了长风大悦城，今年大悦城还计划在杭州、西安、昆明再开业3个项目，其中西安大悦城作为并购基金的种子项目，昆明大悦城则是继大悦城地产首个轻资产项目“天津和平大悦城”之后的又一品牌管理输出项目。且2018年新获取大悦城计划也将逐步扩大到广州、厦门、青岛、南京、海南等地。

重组 为迸发添翼

近日，大悦城与中粮地产（000031.SZ）重组之公告终于尘埃落定。此次两家上市公司的强强连手，协同合作，将实现住宅开发和持有商业运营的优势互补，有利于为中粮地产提供新的资金管道，利用港股平台获得较低成本的资金，从而提升发展效率。同时，两者将实现深度的协同合作，丰富两地上市平台的品牌共享。

5月11日，中粮地产公告，与大悦城地产签署《项目合作框架协议》，拟合作开展深圳宝安25区城市更新项目。该项目坐落于深圳市宝安区最成熟的老城区新安片区，临近地铁5号线和12号线的交汇处——灵芝站，环绕三大公园和宝安中医院。据了解，该项目预计用地面积约6.7万平方米，目前已取得一期A地块用地规划许可证。业态预计包括普通住宅、商业、办公、商务公寓、公共配套等，将向中粮地产主营的住宅业务注入新的商业地产元素。

随着与中粮地产的进一步深入合作，对于大悦城地产而言，该合作将有利于大悦城地产拓宽收益方式，并丰富其盈利模式，并有望通过未来与中粮地产在综合体地块项目上的合作，进一步拓宽在全国范围内的城市布局。中粮地产可以充分借助大悦城优质品牌及运营能力，盘活相关资产收益，提升投资回报。深圳25区项目是宝安区乃至深圳市的重点发展项目，位于宝安区最为成熟的片区，距离前海片区仅数站地铁。在中粮地产与大悦城的强强联合下，未来这里将有望打造成宝安区乃至深圳市又一核心商圈。

2017年，大悦城地产实现营业收入116.5亿元，同比增长66.9%。据大悦城地产相关负责人介绍主要是由于投资物业和物业开发业务收入上涨所致。物业出租单价提高、2017年上海静安大悦城•天悦壹号、海南中粮•红塘悦海及杭州大悦城•天悦项目交付结算均成为2017年营收增长的动力。大悦城地产正在形成以“大悦城”品牌购物中心为核心、充分发掘业务板块之间联动效应的商业综合体开发与运营管理模式。

对于未来，国内商业地产已经进入存量时代，大悦城基于强大的运营实力，成立了地产核心基金和并购基金，通过房地产+金融的模式，不断进行品牌管理输出，发展的可选择性和可能性越来越大，大悦城正在百年老店、永续经营的路上稳步前行，五年二十城的目标实现指日可待！