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学区房陨落后 什么样的房产会接过领涨大旗

近期所有的粉丝在咨询我关于房产投资的话题时,都会问租金回报率,这就说明当前楼市投资风格发生了根本变化,就是投资者从讲故事重题材的偏好转变为看业绩重回报的风格。

而楼市中的业绩就是租金,租金就相当于股市的分红,租金回报率就是股市中的股息率,股息率越高代表着股价就越高,而楼市中租金回报率越高就代表着房价越高。

楼市的这个风格转化是从北京楼市开始,环京楼市为代表,当前,环京楼市中租不出去的住宅连续暴跌甚至崩盘,跌幅高达40%,而高租金的商住公寓逆市上涨,两种业态房产出现了完全相反的走势。以燕郊住宅为例,一年半前单价25000元/㎡,而现在单价只有两万,同样通州的万科城市之光loft商住公寓一年半前单价也是25000元/㎡,而现在是43000元/㎡,而这一变化的内在原因就是万科公寓的租金远远高于燕郊住宅。

很多粉丝可能会说,为什么大家以前买的住宅涨幅要远远高于商住公寓,现在为什么会风格转换。这个原因就是住宅比公寓多了学区的资格,因为大家买住宅的主要原因就是为了孩子上学,虽然都知道住宅租金远远低于公寓,但是未来孩子能上个好学校,多花几百万也认了。但是这个逻辑现在发生了根本变化,所以投资风格才发生变化。

长期以来,中国特大城市住宅价格持续攀高,而租金回报率全球倒数第一,这其中的奇特现象就是上学资格的住宅归属性。投资者投资房产的根本原因不是为了住的多好,而是提前锁定上学资格,这种上学资格既能满足自己子女的实际需求,还能通过出售达到高价转让给下一个有实际上学需求的购房者,于是炒房的本质根本不是针对的房子本身,而是依附在房子身上的上学指标。所以,房子本身是无辜的,应该坚决抑制的不是房子的投资投机性需求,而是学区指标的投资投机性需求,房子不是用来炒的应该说是学区指标不是用来炒的。

于是北京市率先对学区指标动了手术,2017年4月16日,北京市教委发布2017年义务教育阶段入学工作意见。本次意见中最重要的改革就是提出单校划片和多校划片相结合。今年北京市幼升小将继续坚持免试就近入学。届时,根据学位供给情况和户籍、房产、居住年限等因素,积极稳妥探索单校划片和多校划片相结合的入学方式,形成更加公平完善的就近入学规则。在小升初阶段,各区将根据适龄学生人数、学生分布、学校规模等因素,按照相对就近原则,合理划定学校服务范围,根据学生志愿进行派位入学。对报名人数少于招生人数的初中,学生登记入学;对报名人数超过招生人数的初中,在学区内随机派位入学,保证每位小学毕业生免试就近升入初中。

在北京市义务教育入学政策中,“多校划片”被作为优质教育资源机会公平分配的一种方式在发挥作用,其实质和操作方式是统筹五所以上的学位资源(其中包括优质资源),根据个人需求和志愿进行统一公平分配。

以上改革中最重要的就是提出“‘多校划片’被作为优质教育资源机会公平分配的一种方式在发挥作用”,也就是说即使买了学区房也要通过电脑摇号排位获得上学资格,而不是以前的一一对应肯定上名校的单校划片。对应的结果就是学区房打了两折的折扣。

正是上面这个文件,让北京房价尤其学区房房价应声而落,五道口从十几万跌到八万,德胜学区房从十六万跌到十一万,而历次北京房地产调控都是学区房最坚挺,而本次学区房成为了领跌品种,其中的根本原因就是和学区挂钩的学区指标被弱化。因为政策制定者非常清楚,学区房价格奇高的根本原因就是学区在作怪,而炒房的本质根本不是炒作房子,而是炒作学区。

在学区房成为最危险资产的时候,更要命的是政策调整并没有松手,而是直指学区房进行更加大刀阔斧的改革。

2017年国庆节前的9月29号,《北京城市总体规划(2016年--2035年)》正式对外发布,在公众服务体系写道“深入推进学区制改革”! 

“深入推进学区制改革”,在学区制改革的前面加上了深入推进,言外之意就是这个改革已经开始并起到了作用,本次北京总体规划就是要继续并且加强这方面的改革。北京学区房雪上加霜!

所以,本次北京市总体规划提出的“深入推进学区制改革”就是贯彻“‘多校划片’被作为优质教育资源机会公平分配的一种方式在发挥作用”作为改革方向而深入推进。也就意味着买房直接上名校成为了历史。

这次改革的最终结果就是让更多的原来没有学区指标的房产拥有公平上学的机会,这就包括租房也能上学。于是,北京市另一个重磅消息同一天也发布了。

在2017年9月29号这一天,北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市教委、市公安局等多部门联合起草的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》正式发布,将于2017年10月31日起实施。《通知》从强化住房租赁管理服务、增加租赁住房供应,建立住房租赁监管平台、提供便捷公共服务,明确住房租赁行为规范、维护当事人合法权益,加强市场主体监管、提升住房租赁服务水平等四个方面提出加快发展和规范管理本市住房租赁市场的具体措施和要求。 

本次《通知》关于义务教育的最新意见指出:“本市户籍无房家庭,符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的,其适龄子女可在该区接受义务教育。”

而北京市最新提出的“本市户籍无房家庭”也可以在租房所在地就近入学的精神其实和北京市最新规划中提出的“深入推进学区制改革”是一脉相承的,也就是未来北京市学区制度改革的深入方向。

无房也能上学,在北京市跨出了艰难的第一步,直接结果就是未来谁还会为北京天价学区房买单!

于是,房产投资的风格在这种政策调整的变化中出现转换,明眼人提前看到变化,而后知后觉者还在把数百万当成水漂扔进水里,成为最后一棒的接盘侠。

学区已经逐渐远离投资者的目标,那么租金回报率就成为了楼市投资的最重要指标。中国楼市租金回报率全球倒数第一的帽子也将成为历史。

房产既是房也是产,房的作用就是居住属性,产的作用就是资产的属性,资产的属性就是回报率,以前大家把房产作为学区价值的回报,而现在2017年的7月份,住建部、国家发改委等九部委下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,选取12座热点城市作为首批开展住房租赁试点。随着各地租赁政策的不断出台和完善,未来租购并举的大局已确定。而北京率先实行租房也能上学的政策正在推广到全国。 

由于租购并举的大趋势来了,未来我们在投资房产时,必须要考虑租金收益,不同的城市,以及各个城市的内部,租金存在级差效应,而租金跟房价也必然成正比的关系。我们投资目标要锁定租金高,且未来升值潜力大的物业。即在房子持有阶段,可以通过出租获得高租金收益,在房屋出售时又能收获房子升值的收益。

以前大家投资房产只要有学区就能有接盘侠,现在大家投资必须租金回报高才能有接盘侠。

[责任编辑: 美讯]
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